Regulacion vigente: el artículo 17 de la LOE y normativa complementaria
El régimen de garantias sobre daños materiales en edificios se articula fundamentalmente a traves del artículo 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacion de la Edificacion (LOE). Esta norma identifica a todos los agentes que participan en el proceso constructivo --promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, propietarios y usuarios-- y les atribuye responsabilidad civil por los daños materiales que se manifiesten con posterioridad a la finalizacion de la obra.
El texto completo de la LOE puede consultarse en el BOE.
Junto a la LOE, el Código Civil complementa el régimen de garantias. En particular, los articulos 1.544 y 1.588 a 1.600 regulan el contrato de arrendamiento de obra, estableciendo que el contratista ejecuta a cambio de precio cierto y asume el riesgo hasta la entrega. El artículo 1.591 contempla además la responsabilidad decenal por ruina del edificio, una figura historica que coexiste con el marco de la LOE. El Código Civil esta disponible en el BOE.
Cuándo los propietarios son particulares, entra en juego también el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios. Esta norma exige, entre otros aspectos, presupuesto previo por escrito en servicios prestados en domicilio particular, así como información clara sobre precios, formas de pago y garantias. Su texto integro esta públicado en el BOE.
Tres niveles de protección: estructura, habitabilidad y acabados
La LOE organiza la responsabilidad en funcion de la gravedad del dano. Cada categoría tiene un plazo distinto que comienza a contar desde la fecha del acta de recepcion de la obra. Los tres niveles son los siguientes:
Garantia decenal (10 años) -- Daños en elementos estructurales
Durante diez años, todos los agentes de la edificacion responden solidariamente por los daños materiales que comprometan la estabilidad y resistencia del edificio. Esto incluye defectos en cimentacion, forjados, muros de carga, estructura portante y cubierta portante.
Este es precisamente el ambito cubierto por el seguro decenal, cuya contratacion resulta obligatoria en obra nueva de caracter residencial conforme al artículo 19 de la LOE.
Garantia trienal (3 años) -- Defectos de habitabilidad
Los defectos que perjudiquen las condiciones de habitabilidad del inmueble estan cubiertos durante tres años. Se incluyen problemas de impermeabilizacion, humedades, falta de aislamiento termico o acustico (conforme a las exigencias del CTE DB-HR) y fallos en instalaciónes fijas como climatización o ventilacion.
Garantia anual (1 ano) -- Defectos de acabado
Los defectos de ejecución o acabado que no tengan caracter estructural se cubren durante un ano. Entran aquí problemas en pintura, carpintería interior, solados con despegues puntuales, elementos sanitarios y ajustes defectuosos en puertas.
Inicio de los plazos: la importancia del acta de recepcion
Todos los plazos de garantia comienzan a computarse a partir de la fecha del acta de recepcion de la obra, siempre qué esta se firme sin reservas o con reservas ya subsanadas.
Cuándo no existe un acta de recepcion formal, la jurisprudencia ha admitido la denominada recepcion tacita: si el constructor comúnica la finalizacion y el promotor no formula oposicion en un plazo razonable, se entiende que la recepcion se ha producido.
Por esta razon, el acta de recepcion constituye un documento critico tanto para el propietario como para el contratista, ya que determina el punto exacto a partir del cuál corren los plazos de garantia.
Responsabilidad solidaria entre agentes
Un aspecto fundamental del régimen LOE es la responsabilidad solidaria. Esto significa que el comprador o propietario afectado puede dirigir su reclamacion contra cualquiera de los agentes intervinientes --promotor, constructor, subcontratistas, arquitecto (director de obra) o aparejador (director de ejecución de obra)-- sin necesidad de identificar previamente al causante concreto del dano.
Entre los propios agentes existe derecho de repeticion: aquel que haya satisfecho la indemnizacion puede reclamar posteriormente a quien resulto ser el verdadero responsable del defecto.
Procedimiento para reclamar defectos dentro de los plazos
Cuándo se detecta un daño o defecto cubierto por alguno de los tres plazos, conviene seguir un proceso ordenado:
Documentar el defecto: recopilar fotografias con fecha que muestren el daño y su evolucion a lo largo del tiempo.
Comúnicacion fehaciente: enviar un burofax al promotor o contratista describiendo con precision el defecto detectado.
Plazo para respuesta: conceder un período razonable de entre 30 y 60 dias para que el destinatario revise el problema y proponga una solucion o subsanacion.
Informe pericial: si transcurrido ese plazo no se produce la reparación, encargar un informe a un arquitecto o ingeniero que acredite la causa del daño y el coste de su correccion.
Via judicial: interponer demanda civil por procedimiento ordinario. Gracias a la responsabilidad solidaria, se puede demandar a cualquiera de los agentes. En el caso de consumidores, existe además la opcion de acudir al arbitraje de consumo, qué es gratuito.
Preguntas frecuentes
Que cubre cada uno de los plazos de la LOE?
10 años: daños materiales en elementos estructurales (cimentacion, estructura, muros de carga, cubierta, forjados). 3 años: defectos que afecten a la habitabilidad (impermeabilizacion, aislamiento acustico y termico, instalaciónes fijas). 1 ano: defectos de ejecución o acabado no estructurales (pintura, carpintería, solados, sanitarios).
Desde que momento empiezan a contar los plazos?
Desde la fecha del acta de recepcion de la obra, siempre que se haya firmado sin reservas o con reservas ya subsanadas. En ausencia de acta formal, la jurisprudencia admite la recepcion tacita cuándo el promotor no se opone a la comúnicacion de finalizacion en un plazo razonable.
Quien asume la responsabilidad en cada período?
Solidariamente todos los agentes intervinientes: promotor, constructor, subcontratistas, arquitecto (DO) y aparejador (DEO), cada uno en su ambito respectivo. El comprador puede reclamar a cualquiera de ellos. El agente que abone la indemnizacion tiene derecho de repeticion frente al causante real del defecto.
Como se reclama un defecto amparado por la garantia?
Mediante comúnicacion fehaciente (burofax) en la que se identifique el defecto, acompanada de fotografias y, si se dispone de ellas, pericias. Se otorga un plazo razonable de 30 a 60 dias para que el responsable revise la situación y ofrezca una solucion. Si no hay subsanacion, se acude a la via civil con un informe pericial técnico. Los consumidores pueden recurrir también al arbitraje de consumo gratuito.