Adquirir un inmueble de obra nueva conlleva una carga fiscal diferente a la de comprar una vivienda de segunda maño o contratar una reforma. Mientras que las segundas transmisiones tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y las obras de renovación se rigen por reglas propias del IVA en reformas, la primera venta de un inmueble por parte del promotor esta sujeta a un impuesto sobre el valor añadido regulado en el artículo 91 de la Ley 37/1992. Comprender los distintos tipos impositivos vigentes resulta esencial tanto para el comprador, que necesita calcular el coste real de la operación, como para el promotor, que debe facturar correctamente para evitar sanciones de la Agencia Tributaria.
En resumen: Al comprar vivienda de obra nueva en España, el comprador abona un 10 % de IVA si se trata de vivienda libre (conforme al art. 91.uno.1.7 de la Ley 37/1992), un 4 % cuándo la vivienda cuenta con calificación definitiva de Vivienda de Proteccion Oficial de régimen especial o promocion pública, y un 21 % en el caso de locales comerciales o garajes que se vendan de forma independiente a la vivienda. Este IVA se abona junto con el precio de compra al promotor en la primera entrega. Las transmisiones posteriores (vivienda usada) no llevan IVA, sino ITP.
Resumen de porcentajes de IVA según tipo de inmueble nuevo
Los siguientes tipos corresponden a la primera entrega realizada por el promotor en territorio peninsular español:
| Tipo de inmueble | IVA | Condicion |
|---|---|---|
| Vivienda libre (habitual o segunda residencia) | 10% | Primera entrega por promotor -- art. 91.Uno.1.7 LIVA |
| VPO régimen especial | 4% | Calificacion definitiva como protegida + precio tasado |
| VPO régimen general | 10% | No cumple requisitos de régimen especial |
| Garaje vinculado a la vivienda | 10% | Max. 2 plazas transmitidas simultaneamente con la vivienda |
| Garaje no vinculado / independiente | 21% | Se transmite solo, sin la vivienda |
| Local comercial / oficina | 21% | Siempre tipo general, independientemente del uso |
| Nave industrial / parking comercial | 21% | Inmueble no residencial |
El concepto de primera entrega: piedra angular de la tributacion
Toda la lógica fiscal de la obra nueva gira en torno a la distincion entre primera entrega y transmisiones posteriores. El artículo 20.Uno.22 de la Ley 37/1992 del IVA define este concepto de forma precisa.
Cuándo el promotor vende por primera vez
La primera entrega se produce cuándo quien ha construido o encargado la construcción del inmueble lo transmite al primer propietario. Esta operación queda sujeta a IVA al tipo correspondiente (10%, 4% o 21% según el caso).
Reventa posterior: ITP en lugar de IVA
Si el primer comprador decide revender la vivienda -- aunqué esta siga siendo técnicamente nueva --, esa segunda transmision ya no tributa por IVA sino por ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Cada Comunidad Autonoma fija su propio tipo de ITP, oscilando entre el 6% y el 10%.
Caso particular: recompra por el promotor
Existe una excepcion relevante: cuándo el promotor readquiere una vivienda y la vuelve a poner a la venta en el ejercicio de su actividad empresarial, esa nueva transmision puede tributar por IVA en lugar de por ITP.
Vivienda libre: aplicación del tipo reducido del 10%
Según lo establecido en el artículo 91.Uno.1.7 de la LIVA, las entregas de edificios o partes de estos destinados a vivienda tributan al 10 %. Este tipo reducido abarca también las plazas de garaje (con un limite de dos unidades) y los trasteros, siempre que se transmitan de forma conjunta con la vivienda.
Supuestos en los que se aplica el 10%
- Vivienda destinada a residencia habitual del comprador
- Segunda residencia o inmueble vacacional
- Plazas de garaje vinculadas a la vivienda (máximo 2)
- Trasteros vendidos junto con la vivienda
- Viviendas con calificación VPO de régimen general
Supuestos excluidos del 10%
- Locales comerciales y oficinas
- Naves de uso industrial
- Plazas de garaje vendidas de forma independiente
- VPO de régimen especial (sujeta al 4%)
- Inmuebles adquiridos para actividad empresarial
VPO de régimen especial: tipo superreducido del 4%
El tipo más bajo del IVA inmobiliario corresponde a las Viviendas de Proteccion Oficial de régimen especial. Su aplicación esta supeditada al cumplimiento simultaneo de varios requisitos estrictos.
Calificacion administrativa obligatoria
El inmueble debe contar con la calificación definitiva de VPO de régimen especial, expedida por la Comunidad Autonoma competente. Este documento ha de presentarse ante notario en el momento de la escritura pública.
Limites de precio de venta
La vivienda debe venderse dentro de los margenes de precio máximo establecidos por la normativa autonomica de protección oficial. En caso de superar dichos limites, la operación pasa a tributar al 10%.
Uso obligatorio como residencia habitual
El adquirente esta obligado a destinar la vivienda a domicilio habitual. Las VPO de régimen especial no admiten su utilizacion como segunda residencia ni su alquiler sin autorización administrativa previa.
Solo en la primera transmision
El 4% se aplica únicamente cuándo es el promotor quien realiza la venta al primer comprador. Si la VPO cambia de maños posteriormente, la operación tributara por ITP al tipo que corresponda en la Comunidad Autonoma del inmueble.
Tipo general del 21%: locales, naves y garajes independientes
Determinados inmuebles nuevos quedan fuera de los tipos reducidos y tributan al tipo general del IVA.
Locales y oficinas
Cualquier primera entrega de un local comercial, oficina o establecimiento hostelero esta gravada al 21 %, sin excepciones posibles.
Inmuebles industriales y aparcamientos comerciales
Las naves industriales, almacenes, centros logisticos y parkings comerciales tributan igualmente al 21 % en su primera entrega.
Plazas de garaje no vinculadas
Cuándo una plaza de aparcamiento se vende sin conexion con una vivienda, o bien el comprador adquiere más de 2 plazas junto con su vivienda, las plazas excedentes o independientes tributan al 21 %.
Inmuebles destinados a actividad económica
Si el comprador incorpora el inmueble a su actividad profesional o empresarial en lugar de destinarlo a vivienda, la operación queda gravada al tipo general.
Diferencias entre el IVA de obra nueva y el IVA en reformas
Aunque ambos son manifestaciones del mismo impuesto, la tributacion de la compra de obra nueva y la de una reforma sobre vivienda existente responden a reglas distintas.
| Aspecto | Obra nueva | Reformas |
|---|---|---|
| Obligado al pago | Comprador al promotor | Propietario al contratista |
| Tipo básico vivienda | 10% primera entrega | 10% si cumple requisitos |
| Tipo VPO especial | 4% | No aplica |
| Inmueble de +2 años requerido | No (es nueva) | Si, es obligatorio |
| Posibilidad de ITP | Si (2a transmision) | No (siempre IVA) |
Legislacion de referencia
La tributacion de los inmuebles de obra nueva descansa sobre tres normas principales, que regulan tanto el IVA aplicable como las retenciones para los profesionales del sector.
Ley del IVA (Ley 37/1992, de 28 de diciembre)
Norma principal del Impuesto sobre el Valor Anadido en España. Su artículo 91.uno.2 regula el tipo reducido del 10 % para renovación y reparación en viviendas habituales con más de 2 años de antigüedad, con materiales aportados por el contratista que no superen el 40 % del coste total. Los articulos 20 y 91 son los más relevantes para la tributacion de obra nueva.
Ley del IRPF (Ley 35/2006, de 28 de noviembre)
Regula los rendimientos de actividades económicas y las retenciones del IRPF que recaen sobre los profesionales de la construcción cuándo son contratados por entidades obligadas a retener.
Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo)
Desarrolla el régimen de retenciones e ingresos a cuenta. Establece un tipo del 7 % para actividades empresariales de reciente inicio y del 15 % para profesionales con actividad consolidada.
Preguntas frecuentes sobre el IVA en obra nueva
Quien esta obligado a abonar el IVA, el comprador o el promotor?
El comprador es quien soporta el IVA, abonandolo en el momento de la firma de la escritura o con cada pago a cuenta si se trata de una compra sobre plano. El promotor actua como recaudador del impuesto: lo cobra al comprador y posteriormente lo ingresa en Hacienda. El precio públicado por el promotor habitualmente incluye el IVA, aunque conviene verificarlo antes de la firma.
Es posible deducirse el IVA pagado por una vivienda nueva?
Los compradores particulares que destinan la vivienda a uso residencial no tienen derecho a deducir el IVA soportado. Esta posibilidad queda reservada a empresarios y profesionales que adquieren el inmueble dentro de su actividad económica, como una empresa que compra una nave para su negocio o un promotor que adquiere para revender.
Como funciona el IVA en las compras sobre plano?
Cuándo se compra un inmueble sobre plano, el IVA se devenga con cada entrega de dinero: tanto en las señales y pagos parciales durante la fase de construcción como en el desembolso final al firmar la escritura. El tipo aplicable es el vigente en el momento de cada pago concreto, no el qué estaba en vigor cuándo se suscribio el contrato de compraventa.
Que impuesto se aplica a la vivienda nueva en Canarias?
El archipielago canario queda fuera del ambito territorial del IVA. En su lugar se aplica el IGIC, cuyo tipo general para la primera entrega de vivienda nueva es del 7%. Para viviendas de protección oficial canaria existe un tipo reducido del 3%. En Ceuta y Melilla rige el IPSI con tipos propios.
La segunda residencia nueva también tributa al 10%?
Efectivamente. El tipo reducido del 10% en la primera entrega de vivienda nueva es aplicable tanto a la vivienda habitual como a la segunda residencia del comprador. La única excepcion es el tipo superreducido del 4%, que si exige que el inmueble se destine a vivienda habitual y cuente con calificación de VPO de régimen especial.
En que casos se paga ITP en vez de IVA por una vivienda?
El ITP entra en juego a partir de la segunda transmision de un inmueble. Es decir, cuándo se compra vivienda de segunda maño a un particular, la operación tributa por ITP y no por IVA. Cada Comunidad Autonoma aplica su propio tipo de ITP, que oscila entre el 6% y el 10%. Unicamente la primera entrega por el promotor esta sujeta a IVA.